金陵晚报记者 张楠
　　怀揣300澳元踏上澳洲大陆
　　在金陵饭店的会议接待厅，记者见到了穿着西装的曾宝鋆。他们今年在金陵饭店租下了一个办公室，一年租金达到30万元。
　　“我是1985年进入华南理工大学，学的是建筑工程专业，到了大三那一年决定出国留学。我是我们专业第一个自费留学的学生，那时没有能力支付美国、加拿大的学费，而那边的留学生还不能打工，所以就没申请。后来了解到，澳洲留学生可以合法打工，我就决定去了。”曾宝鋆说，他到了澳洲后，发现当地除了市中心以外没有10层楼以上的建筑，“我突然觉得我在国内学习的建筑工程学知识在澳洲并不吃香，所以后来就转学计算机。”
　　“还记得当时出国，父母在国内帮我借了5000澳元，那时候是1988年，父母每个月的工资也就100多元，5000澳元对他们来说是天文数字，所以当时父母就对我说，一定要争取留下来，这样才能还钱。”曾宝鋆说，当时的他买完机票，交完学费，身上就剩下300澳元，“下飞机后到语言学校报完名后，只剩下300澳元，也没地方住，当时语言学校里有300多人，我就一个个地问，有没有地方可以给我住。大概问了100多人，终于问到一个中国人，那边有个宿舍，可以给我住。就这样，开始了我的澳洲生活。”
　　从洗碗工变成华人老板
　　为了生活，曾宝鋆说他做过洗碗工，还当过厨师，在工厂熨过衣服。“刚到澳洲，语言不通，也没什么其他能力，就从洗碗工做起，后来餐馆的厨师要走，就将手艺交给我，学会后我就成了厨师。”曾宝鋆说道。
　　为了克服发音问题，他像个幼儿一样找了医生矫正发音，从ABC学起。“我们那批留学生都是学的哑巴英语，不会说，毕业后在一个洋人公司，做软件设计，每次我都要做三个方案来应对，因为对于老板的话我是听懂一半猜一半。”曾宝鋆说。
　　当他能够与当地人顺利沟通的时候，他发现是自己创业的时候了。2000年他开始创业，成立了现在的公司，从做贷款起家，发展至今，公司已成为拥有投资教育、理财策划、置业咨询、金融信贷、物业管理、地产开发、地产基金7个部门的持有专业牌照的集团公司，在当地也是颇具规模的。
　　“以房养学”存在普遍误解
　　曾宝鋆认为，“以房养学”这一观点是对的，但多数人却由于不了解澳洲当地房地产投资情况，选择在学校附近置业，导致所持房产升值相对较慢，从而未能达成“以房养学”的目的。
　　他介绍，由于澳洲政策规定，海外投资者只可以购买新房，所以在选择投资房产的同时，也要考虑到日后的销售问题，澳洲本地人才是日后房地产出售对象。
　　另外，绝大多数学区附近的全新房产由于过度炒作，已经远远高于合理价格，性价比不高，对于今后的利益兑现造成很大的影响。
　　“举例来说，我们公司一位同事就是在墨尔本读书的，7年前以50万澳元买了套学区房，到现在最多能卖60万，涨得很少。每年的涨幅在2.85%左右，并未达到以房养学的目的。”曾宝鋆说。
　　他介绍，澳洲的租金收益也是以稳定为主，一般家长如果只是说用租金来支付孩子的学费那可以考虑购买，如果觉得房价能够涨多少，就不大现实。
　　“孩子的小学、中学、大学不一定在同一个地方，作为家长，建议买具有升值潜力的地区，这些地区完全可以与孩子的上学地点无关，然后将房子出租，孩子拿着租金去学校附近租房子，等孩子读完书，房价可能也上涨了不少。”曾宝鋆说，这种观念是他们所提倡的，将投资和上学的两个目的分开，利用合理的房地产投资理财方法同时达到理想的结果。
　　澳洲与美国不同难见抛房潮
　　“澳洲金融体系比较稳定，原因是当地人买房很少有由于信贷危机、不想还贷而抛售房产的，因为澳洲的贷款政策和美国不一样。美国如果经济不好，很多人会选择停止还贷，把所持有的房产交还银行，不会导致个人破产，对个人影响不大。但是澳洲不一样，如果一旦你无法偿还贷款，是会导致个人破产，所以澳洲当地人经济再不好都很少把房子扔出去，你很难见到抛房潮。”曾宝鋆说，这就保障了当地房地产市场的稳定，供需也比较平衡，市场发展比较健康。
　　“在澳洲银行贷款给开发商之前，会要求开发商将楼盘进行预售。在确认有足够的需求之后，银行才会贷款给开发商。”这样确保了澳洲房地产的稳定性，大大降低了出现严重供过于求的现象。基于澳洲房产价格的稳定上升，一般投资者包括海外投资人士普遍都可以达到贷款70%-80%，加之租金回报与银行贷款利息基本持平，澳洲房产投资所产生的资本回报率会高出国内。
　　国人缺乏有计划的房地产投资
　　“目前大多数国内投资者缺乏系统的投资理财观念，没有一个长期的投资计划，只想着能买到涨价的房子，对于房地产投资理财这是远远不够的。”曾宝鋆说，现在很多中国人在海外买房也是抱有这种观点，在听取房产中介的介绍后，觉得项目不错就买了，没有考虑是否存在风险和整体规划，有点像在赌博。
　　曾宝鋆表示，国内投资者的投资理念目前还处于初级状态，由于国内的房地产投资市场投机性强，投资性弱，大家还没有养成良好的投资习惯。确实有不少人投资海外房产，但是有点盲目，在投资外地房地产之前，应该先了解当地的房产投资的基本规律，建立一个适合自己的投资理财计划，这样才会使您的投资事半功倍。
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