现行的房屋预售及现售制度存在很多的法律问题，而我国的商品房出售方面的立法相对滞后，而且缺乏可操作的立法细则调控房地产市场。尽管上海市率先在抑制楼市过热的问题上出台了地方性政策，但这些调整由于缺乏国家法律法规的支持，不能从根本上解决房地产市场管理中存在的漏洞与弊端。那么，小编就以自己的想法说下商品房出售过程中存在的法律问题与立法建议。
一、商品房出售过程中存在的法律适用及法律冲突
(一)立法歧义
1、明确房地产权证的办理责任，保护小业主利益
在商品房出售，特别是商品房预售过程中，由于预售合同或买卖合同对办理权证的期限及责任约定不明，致小业主购房后迟迟不能办理房地产权证。
最高院 [2003]7号司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
但该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解?该条司法解释采纳的是什么归责原则?哪些是出卖人责任，哪些是买受人责任，哪些是第三方责任，无此司法即使办理，怎么解决?还有对于无法办理产证的补偿问题，由于土地未办理出让等原因产证无法办理的责任等问题，目前法律以及司法解释仍存在争议。
虽然司法解释在尊重当事人真实意思表示的前提下，再次明确了购房人在没有合同约定的情况下，享有在已预售的商品房交付使用之日起90日内取得房产证的法定权利，并赋予其在一定条件下追究开发企业违约责任的权利，但是对于究竟哪些情况是属于出卖人原因仍未明确约定。建议：
(1)地方立法中应当界定哪些是出卖人即开发商的原因;
(2)对当事人的特殊约定应有适度限制：特别是开发商提供的格式文本，建议限定即使特殊约定也不超过房屋交付之日起120天;
(3)通过立法界定不办理产证的法律后果：退房并赔偿，不退房予以赔偿。在房价飞涨时，开发商通常以退房并赔偿作为不办理产证的杀手锏，实际损害了购房人的利益。
2、细化房屋质量问题的具体标准，保护小业主解约权与退房权利
国家现行的法律法规对质量问题的具体规定有：
《中华人民共和国建筑法》第六十条“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”
最高院 [2003]7号司法解释“第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但上述情况存在以下问题，以致可行使解约权的范围过窄，不利于保护小业主的权益。
(1)主体结构是否包括基础工程?显然最高院的司法解释没有考虑《建筑法》的相关规定;
(2)存在主体结构问题的房屋应属于危房，当然退房，应当从立法上规定由开发商承担惩罚性赔偿责任;
(3)应当以司法解释或地方立法的方式界定“房屋质量严重影响正常居住使用”的具体细则或检测标准，如反复渗透水一个月内无法修复等情形。
(二)立法空缺
1、精装修房缺乏统一的验收标准
“精装修”指的是商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。但精装修的交付与毛坯房交付的主要区别在于：毛坯房交房的装修标准是国家强制标准，如《住宅工程初装饰竣工验收办法》。而精装修房屋在交房时却没有可适用的国家强制执行的验收办法，有的只是一些指导性意见如建设部颁发的《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB 50210-2001)，但没有相关的强制性标准。这就给开发商在打出“精装修”标签的房子上添加了很多的不确定因素。无论是“800元/平方米”还是“1500元/平方米”的装修标准，在没有统一验收规范的保证下都成了模糊概念。
2、商品房买卖过程中的户口迁移问题缺乏立法保障
户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题。由于户口的迁移属于公安机关依法行使的职权，房屋所有者对于户口应否迁出及何时迁出，法院无权干涉，且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件。 无论是合同法还是城市房地产管理法，也均未对房屋交易当中的户口问题作出明确的规定。实践中，如卖方不迁出户口，买方就无法迁入户口。
(三)立法修订与完善
1、会所问题
所谓会所，系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。许多开发商都将小区会所作为房屋的卖点之一，但很多开发商交房后往往没有将会所作为业主的专用配套场所，而是私自出售或出租，这些都损害了消费者的合法权益。但对于会所买卖全国都没有形成统一的规定。上海市房屋土地资源管理局文件《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》沪房地资市[2003]230号，该通知明确对于会所的定义、会所的归属、会所的经营服务方式和具体服务功能定位及其变更、会所的拍卖等进行了明确规定。其中对于会所的规定：“二、会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预(出)售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。”
对于第(四)条、第(五)条车库和会所的归属权问题，《物权法草案建议稿》第七十六条第二款已经有了明确规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”显然，除开发商有证据证明其产权外，会所或者车库应当归业主所有。其次根据《建议稿》第17条的规定，只有不动产权属证书和不动产权利登记簿才是权利人享有不动产权利的证明。因此，如果开发商已经将会所或者车库进行了独立的产权登记，即可证明会所或者车库属于其所有，否则应当属于业主共有。
2、《消费者权益保护法》与司法解释的适用与理解
(1)惩罚性制度在房产买卖中的适用
上海市人大常委会首次审议了《上海市消费者权益保护条例》，对有缺陷商品的召回制度作了详细规定，并对大宗商品，如汽车和商品房的出售欺诈行为作出可进行双倍赔偿的明确规定。但在司法实践中，不同的法院对是否适用双倍赔偿有不同的理解与适用，因而判决结果也不尽相同。
(2)目前法律法规以及司法解释对惩罚性原则的适用
对房地产开发公司严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。《解释》第8条、第9条、第14条第2款分别规定了5种情况，在商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效或被撤销、解除的，商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿，即买受人可以请求返还已支付购房款及利息、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
但《司法解释》并非是对消法第49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的，两者在适用前提上有差距。此外，消法的双倍赔偿结果和《解释》中的惩罚性赔偿结果也有不同。《解释》的适用结果是“不超过已付购房款一倍”，将惩罚性赔偿的数额控制在“已付房款的一倍以下”，这和消法的双倍赔偿明显存在着差别。
二、提高与改进政府管理职能，加快房地产立法进程
(一)对现有房地产法律法规、规章及司法解释进行梳理
立法机关与政府机关应当组织一个统一的立法、司法解释及执行机构的协调机构，避免立法缺位，政府部门之间各自为政，各自制订部门规章的局面，维护法律的严肃性、统一性与规范性。特别是尽快制订有关精装修房、会所、车位、户口迁移等方面的实施细则。
(二)提高与改进管理职能，加强对房地产出售市场的管理
1、对房地产企业进行严格的信用审查
建立健全房地产企业信用制度，规定只有达到一定资质的房地产企业才能进入房产预售市场，同时，并非每一家都可以采用预售制度，需要有严格的限制。对房地产开发企业要进行严格的信用审查，审查该房产公司在开业出售过程中是否曾有利用预售制度欺骗消费者的情况、财务状况以及违法违规状况等。
2、严格房地产开发信贷条件并采取措施对各类许可证的颁发进行必要限制
国办发〔2006〕37号《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(以下简称“意见”)第四条规定“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”
另外，对于现在的房地产市场中，有的开发企业不履行项目规划审批条件，擅自突破规划确定的建筑容积率等指标，增加层数、建筑面积;有的开发企业以分解项目、不履行开竣工时间等建设要求的方式，延缓项目开发进度、囤积土地;有的开发企业虚假宣传、哄抬房价等，误导居民盲目投资。对此，《意见》要求进一步整顿和规范房地产市场秩序，突出了对房地产开发建设全过程监管，对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。同时规定，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚;对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
3、对出售流程进行全程监管
政府部门以及房地产管理部门要对房地产市场进行阶段性的严格监管。做到全方位、流程式管理，做好房产预售证件的登记备案，定期抽查以及对整个出售过程进行跟踪调查。
4、建立公开、透明的信息披露制度
目前一些地方不注重房地产市场信息披露，信息不公开、不透明，在正面引导方面不够;有的媒体不了解全面、真实、客观的市场情况，导致出售过程中相关出售信息不对称的问题，为此，《意见》要解决上述问题，国办发〔2006〕37号第十四条也对此做出了明确规定，要客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。
其次，在实际操作过程中，各地房产行政管理部门可以通过监测商品房预售、备案登记、履约、交房的质量、规划变更等信息，并在网上进行披露，以便加强信息透明度。
5、规范商品房预售合同或买卖合同示范文本，形成全国统一的房地产买卖示范文本
我国上海、北京等地均有商品房预售合同或买卖合同的示范本文，但各地在示范文本中的条款制定均存在差异，同时也存在一定的不足。建议各地应进一步规范商品房预售合同或买卖合同示范文本，结合现行房地产买卖过程中的法律法规对于合同的主要条款，例如付款节点、违约责任等进行进一步明确的约定，在时机成熟时，形成全国统一的房地产买卖示范文本。
6、房地产财产权利的登记确权保护措施
上海现行的《房地产权证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，导致房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产权证》，不能以完全物权的方式与不合理的合同条款进行抗衡，不利于保护消费者权益。
(三)购房款的资金监管，保护消费者权益
为保障购房者的购房款专款专用，避免开发商将购房者的资金挪为他用。开发商资金应通过一种托管制度，放在律师事务所或者是公证处由专业机构进行监管，当开发商将合格的房产交给购房人之后，才能由监管机构将购房款划到开发商账上。现在国外有一些国家即采用这种监管方式，我国可以借鉴。目前的《城市房地产管理法》仅起了指导性作用，《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。
我国房地产法的基本法律很少，导致其调整范围过于狭窄，调整力度明显不足，且立法条文过于原则，缺乏可操作性，而物权法调整的范围又过于广泛，不可能针对房地产现状制订具备操作性的实施细则。故建议在综合吸收《城市房地产管理法》、《土地法》及《物权法》基本原则的基础上，制订一部统一的规范买卖双方民事法律关系的《房地产买卖法》。
以上就是小编整理的商品房出售过程中存在的法律问题与立法建议全部内容，希望对大家有所帮助，如果还想了解更多资讯可以关注了解。